參考實登絕對買嘸？ 他出手18次全槓龜 內行揭「黃金守則」

買房真的不能照實價登錄出價嗎？民眾花3個月看了18次房，才體會到房仲說照實登出價「真的無法幫你談」的狀況，問題就出在單看實登數據會有3大地雷誤區，導致抓不準實際合理價，專家提醒不想被房仲話術影響，可將銀行估價做為防線，便是「出價黃金守則」。 

房產部落客賣厝阿明在臉書社團「賣厝阿明 知識+」分享民眾買房的困擾，32歲的林先生在新北市板橋區看中一間中古兩房，參考實價登錄同社區最近一年均價每坪48萬元，但房仲卻堅持「現在行情至少要53萬才可能成交」，還強調，「如果你堅持要用實價登錄的價格出價，我真的沒辦法幫你談」。

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經過3個月18次的看房經驗後，林先生才驚覺，「原來實價登錄真的只是參考用的？」但也相當疑惑，當房仲說「實價登錄價格買不到」時，背後隱藏哪些不為人知的市場真相？

賣厝阿明提供資深房仲透露的業內秘密，原來房仲帶客戶看房時，其實手上有3份不同版本的價格資料，給買方看的是同社區「最高價」成交案例，給賣方看的是同社區「最低價」成交案例，內部參考的則是最近3個月實際成交價的加權平均。

至於購屋新手參考實價登錄出價時，最容易踩到的3大地雷，一是只看實價登錄「總價」，忽略「單價」計算方式，例如同樣總價1500萬元，含車位與不含車位單價差20%；地雷二是沒考慮「樓層價差」，實務上每高一個樓層，單價可能差1~3%；地雷三是忽略「市場情緒」影響，當買氣熱絡時，合理價可能上浮5~10%，反之亦同。

至於為何房仲總愛說實價登錄買不到？賣厝阿明指出，這句話背後其實有時間落差問題，實價登錄顯示的是「2~3個月前」的成交價，不反映當前市場，不過以2025年市況來說，價格反而可能下修，加上房仲為了快速成交，普遍會傾向引導買方出「接近賣方底價」的價格。

賣厝阿明也提供買方聰明出價5招：

技巧1：實價登錄進階分析法

不要只看「同社區」，要篩選「同樓層、同面向」物件，重點觀察「最近6筆」成交價走勢，計算車位價格（通常1個平面車位約150-250萬）

技巧2：銀行估價交叉驗證

詢問2家銀行房貸專員初步估價，比較「銀行估價」與「實價登錄」差距，若銀行估價明顯低於房仲開價，代表有議價空間。

技巧3：出價策略階梯表

從出價方式、適用時機及風險來說明，遇到賣方急售、物件有明顯瑕疵，可依實登最低價少5%來出價，但風險可能是被直接拒絕；市場平穩期、一般物件，則依實登均價來出價，但需有耐心斡旋；若是稀有物件、買方競爭激烈，可能就要以平均實登多加3%來出價，風險則是可能買貴

技巧4：合約附加條款

交屋前驗屋與貸款不足無條件解約條款。

技巧5：心理戰術運用

不要表現出非買不可的態度，可提及「同時在看其他社區類似物件」，遇到「今天不下訂就被買走」的說法要冷靜。

至於不同情境之下，也有不同的出價策略，賣厝阿明舉例，若為預售屋轉約，要參考的是「原合約價」而非實價登錄，注意「房地合一稅」轉嫁問題，建議出價為原價+已付工程款+適度利潤（±5%）。

若是中古社區，先請房仲查調內部系統的「社區成交履歷」，建議出價以最近半年均價±5%。

賣厝阿明也建議，買方可以準備一份「出價理由書」，列出實價登錄比較表、物件需改善處，這樣能讓出價更有說服力。最近更發現不少買方因「追價」導致貸款成數不足，建議出價前先做「貸款試算」，避免資金缺口。

最後，賣厝阿明更提供「出價黃金守則」，讓買方不再被「再不出價就被買走」的話術影響，首先是堅持「實價登錄為基礎，銀行估價為防線」原則，並善用「附加條款」保障自身權益，保持「能買到是緣分，買不到是福分」的心態。

賣厝阿明提醒，根據內政部規範，房仲有義務提供「完整成交行情」給買方參考，若遇到房仲拒絕提供實價登錄資料，可向各地地政局檢舉。他特別強調，好的出價不是「買到最低價」，而是「用合理價買到適合的房子」。

（示意圖取自Pexels）