「超巨蛋」救援無效！台中水湳地標脫率創低 估價師全說了

台中市上月底公布「超巨蛋」落腳水湳經貿園區，帶動市場熱度，不過今（26）日地政局辦理區段徵收配餘地標售開標，壓箱寶包含水湳精華地，17筆標的總底價近520億元，卻僅3封標出，標脫率17.6%、溢價率3%，雙雙創下新低，僅回收不到62億元的開發成本。

今日開標的台中市區段徵收配餘地，共釋出17筆標的，總底價將近520億元，又以「超級大巨蛋」所在的水湳經貿園區，為本次標售的目光焦點，獨占16筆標的，且當中有10筆土地為面積逾千坪的大規模精華地，因此標售結果備受市場關注，最終卻僅3封標封投標3筆土地，投標情況相當冷清，標脫率僅有17.6%，溢價率也只有3%，雙雙創下近年標售的新低，總標脫金額約61.5億元，亦僅略高於今年2月的標售，為近年次低紀錄。

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▼台中地政局今日標售17筆精華地，僅3封標脫。（圖／台灣房屋集團提供）

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，本次標售釋出多筆方正千坪土地，可說是把壓箱寶拿出來賣，但由於土地規模大，開發門檻高，有能力砸大錢投入的業者本就不多；加上現今大環境仍受信用管制的拘束，房地產買氣尚未復甦，導致業者購地更加保守，追價意願也不高，使台中本次土地標售繳出近年最慘澹的成績單。

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔分析，台中市政府底價近520億元的標售案，最後只回收了不到62億元的開發成本，顯示現階段房市受到大環境不景氣，加上央行信用管制未鬆綁、美國關稅政策影響，大型建商不再闊綽出手獵地。

「根本是蛋蛋危機！」黃昭閔接著擔憂表示，縱然盧市長剛發下豪語，要在水湳蓋超級巨蛋，試圖拉抬此次標售的氛圍，沒想到底價定得過高，市場就是不買單，令人感嘆的是房地這麼慘了，市政府的訂定底價策略依然活在自己的世界裡「高不可攀」。

逢大段、創研段  地價站上百萬大關

本次標售的逢大段、創研段及文商段，各有一筆土地標脫，其中逢大段與創研段的土地，標脫單價雙雙突破百萬元，為區段土地成交單價的新高紀錄，尤其逢大段22地號溢價率達4.7%，為本次的溢價王。

台灣房屋信實文心特許加盟店店長楊武霖指出，標脫的逢大段22地號，具有雙面臨路優勢，且東側緊鄰中央公園，加上逾3800坪的大面積條件難得，因而成為逢大段首見百萬的區段地王。

標脫單價達105萬的創研段12地號，土地面積約800坪，與其他上千坪的大基地相比，開發規模適中，且因鄰地無人投標，未來仍有整併周邊土地擴大開發的機會；加上該筆土地為三面臨路的方正地塊，又鄰近中醫大水湳校區與公園，立地條件不錯，促使該筆土地站上百萬單價順利標脫。

黃昭閔分析，這2塊地標脫價格突破過去實價登錄行情，成交單價來到百萬元俱樂部，即便該分區容積率只有200%，不難看出鄰近逢甲大學、中國醫藥大學的地段優勢，加上近期都市計畫通盤檢討，放寬可作為容積移轉的接受基地，還是讓少數投標人選擇危機入市。

危機入市彎腰撿鑽石  文商段再現300萬行情

本次標脫的單價地王，為文商段50地號土地，單價高達305.1萬元。陳定中指出，該筆土地容積率達500%，又享有中央公園第一排景觀，因此身價本就不俗。值得一提的是，該筆土地與先前創下368.4萬元的文商段47地號隔綠帶相望，坐擁地王條件，單價卻比地王便宜約60萬元，對於精準出價的得標人而言，可說是把握危機入市的時機彎腰撿鑽石。

黃昭閔補充，端看這1年多來台中市政府4次標售公辦重劃抵費地和區段徵收配餘地，標脫率節節敗退從39%到18%，結果都不如預期，以市府信誓旦旦希望藉由抵費地、配餘地標售，彌平開發成本、填補財政缺口，並充實市政建設的平均地權基金來看，立意雖然良善，但底價都偏離市場行情。

黃昭閔透露，儘管各界一再批評底價訂太高，不利居住正義，但台中市府只一味甩鍋給委託查估的不動產估價師，依然故我。因此建議整體開發區的標售底價，應參考附近成交的區域行情與大環境的市場走勢，朝著略低合理價位來訂定底價，才能吸引更多的標單，提高標售案效率，也避免公帑無謂的浪費。

▼這1年台中市政府4次標地的標脫率節節敗退。（圖／正心不動產提供）

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）