南韓加碼打房「第3房不給貸」 李同榮：台灣千萬不能學

南韓窮盡各種措施連番打房，房價卻愈打愈高，近日又加碼宣布更嚴厲打房政策，除限制貸款總額，第2房以上貸款成數歸零且緊盯居住事實、縮減首購貸款優惠等，希望能止住失控的房價。房市趨勢專家李同榮卻直言，外國的月亮不會比較圓，台灣千萬不能學，扭曲市場機制恐適得其反。

相關新聞：南韓祭史上最嚴限貸令！ 最多30年上限1280萬 第三房「成數歸零」

南韓自2017年文在寅上任總統時，「以恢復公平正義」為由，推出25輪一系列重拳的打房政策，主要包括1多房持有者最高課徵6%綜合不動產稅；2多屋者購置印花稅調漲至12%；3房屋持有1年內交易，課徵70%房產利得稅，房屋持有2年交易，課徵60%房產利得稅；4特定高房價的區域實施限制貸款；5特定區域賣房多加收10%的轉讓稅，兩房持有者20%、三房以上持有者調高30%。

★【理財達人秀】越南吞20% 利多不翻車? 台積半年高 轉生冠軍?★

沒想到文在寅施行的多種打房政策失效，竟反讓房價創下15年來最大漲幅，首爾房價暴漲速度贏過新加坡、香港與倫敦，失控的房價導致2022年總統大選落敗失去政權。

▼南韓房價愈打房愈高漲。（圖／吉家網提供）

沒想到由於2025上半年韓國房市死灰復燃而且還過熱，南韓近日再宣布更嚴厲打房政策，包括1房貸總額將上限6億韓元（約新台幣1,280萬元）；2兩間以上住宅的多屋族，貸款成數直接歸零；3若購買第二間房，原有住宅必須在6個月內售出；4無論是否為首購族，都必須在購屋後6個月內實際入住；5首購貸款80%下修至70%及下調優惠額度；6房貸最長年限也從40年縮短為30年。

「南韓房價失控的主因，是政策窮到只剩打房！」吉家網董事長李同榮分析，南韓房市集中在首都生活圈，首爾成為房價漲跌領頭羊，因其房市技術循環、投資行為及槓桿操作有異於台灣，尤其是運用全租房的資金槓桿投資房市成為錯誤政策下的炒作毒瘤，因此南韓政府打房的力道相較台灣可謂有過之而無不及。

然而從過去韓國歷次頻繁的政策打房，結果卻都適得其反來看，李同榮指出，主要是與台灣相同，未能抓住供需問題核心，而是打房政策愈來愈頻繁，只能治標難以治本，導致房價愈打愈高，「台灣政府應引以為鑑，房產政策不能窮到只剩打房」。

南韓房價為何失控？李同榮歸咎於「治標不治本」的打房政策失靈，近10年南韓房價走勢與打房政策的4波因果關係，第一波2015~2017年：價溫和上漲，政策平穩，整體市場相對穩定；第二波2018~2020年：房價開始加速上漲，文在寅祭出25輪重拳打房，但適得其反；第三波2021~2022年：房價達到高峰，政策調控更嚴，房價愈打愈高；第四波2023~2024年：歷經2021至2022年一年半利率強升12碼，從歷史低點0.5%攀升至3.5%，市場開始抑制炒作資金，且因通膨與GDP下滑，導致2023房價開始大幅下修。

李同榮剖析，當時台灣很多官學界把南韓房價下修解讀為打房政策奏效，呼籲台灣政府效法提出更嚴厲打房措施，殊不知主因是南韓央行2021年8月啟動緊縮升息循環，房價才崩盤，成交量更是暴跌70%以上。

不過2025年南韓在降息與限貸寬鬆政策下，房市又死灰復燃，政策又開始下重拳，李同榮認爲，韓國打房過劇，導致扭曲市場，不但交易量急凍，後遺症不斷產生，且因過去強勁升息12碼，影響到經濟大幅衰退，南韓政府只好提前啓動降息與限貸寬鬆政策，自2024年10月至今已3次降息，首爾核心區房價再次上漲，才讓政府再次宣佈更嚴厲的打房措施。

「韓國前總統文在寅主導的25輪重拳打房，不但政策失效，政權也同時喪失，台灣想學嗎？」李同榮如此示警。他批評南韓未考量房市供需與區域發展失衡情況，反而扭曲市場機制，讓有房的屋主轉嫁於房價與房租，「失控的房價，導致2022年總統大選落敗失去政權，這樣的結果，台灣還有人希望楊總裁學一下，嚐嚐崩盤的滋味？」

「台灣不但不能學，反而應引以爲鑑，房產政策不宜窮到只剩『打房』」，李同榮表示，外國的月亮不會比較圓，打房政策絕非治本的房產政策，反而會扭曲市場機制，建議政府要找出房價高漲核心問題，對症下藥，讓自由市場能夠充分發揮其效率，卻又要避免炒作行為讓少數人壟斷市場，導致買氣薄弱但成交價依然居高不下，建議考慮國土均衡開發、交通建設、社宅供應、產業發展等基礎建設，以及防止大眾非理性的預期心理等面向。

▼李同榮認為台灣房產政策不能只剩打房。（圖／吉家網提供）

（封面示意圖／unsplash）