建案「買貴退差價」 實登怎麼辦？ 估價師揭2解方：小心違法

《東森財經新聞》日前報導，台南有預售新案通知已購客要折價退款，網傳每戶平均退200萬元，經建商證實確實因市況不好、依市場行情調整價格，不過沒有200萬元那麼多。此消息引發熱烈討論，許多人好奇退款後的房價該如何實價登錄？估價師提出2種解法，一是解約後重新簽約再申報實登，二是原契約增補協議。

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網傳台南善化區建案打出讓價，建商通知10戶已購客退款，稱「平均應該每戶退200萬元左右，大約是原成交簽約價再打85折」。建商證實因市場真的不好，依行情做價格調整，用善意照顧第一批的忠實客戶，所以直接退價差，蛋價差依戶別條件不同，沒有200萬元那麼多。

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觀察Line群上的討論，有人回覆退價差的方式是「10戶call回來重簽」，但建商並未詳述退款方式，無法證實真偽。高源不動產估價師事務所所長陳碧源則揭露建商可能運作的2種方式，可以解決預售屋銷售上已經完成申報實價登錄後，出現退款或減少價金情況。

▼根據Line群的討論串，建商疑是採取重簽合約的方式來處理退款。（圖／翻攝網路）

首先是如果建商走「解除契約另行簽訂新約」，視為另行出售，重新簽定新約。（1）該新訂契約要再申報實價登錄，並且須在解約及簽訂新約的立約日30日內申報。（2）並於實價登錄申報書備註欄填寫「解約後再次出售之交易，原申報書序號」加註原申報書序號。

第2個作法如果走的是「原契約增補協議變更價格」，視為購買標的後續價格異動。（1）先不用辦理實價登錄變更，並且留存該增補協議之變更佐證資料，以利後續主管機關查核時備查。（2）等到交屋辦理買賣移轉登記時，再依「實際交易價格」（原契約價格扣除退款金額後的金額）申報實價登錄。（3）並在實價登錄申報書備註欄填寫原預售屋契約價及退款金額，並提供原契約及增補協議供地政事務所核對，以及後續實價登錄查詢時揭露。

陳碧源表示，基本上建商應會採取合乎國稅局申報的做法，畢竟若買房總價差額200萬元，卻未列於合約、或未修改、註解實價登錄，買受人會衍生贈與稅問題，然而建商為法人，贈與行為不屬於贈與稅範圍，會讓買受人面臨10~20萬元不等的綜合所得稅費用，「已購戶一定不會同意」。

若是建商將退款的現金以債務來處理，但免除債務仍視同贈與，除非能提出合理說明，否則還會衍生圖利、背信等疑慮。陳碧源指出，上述增修契約及實登的做法，最符合合法合理的原則，也不會有因實登價格與實際不符，導致「使公務員登載不實」的刑責。

依據《平均地權條例》第81條之2規定及相關法規，申報價格或交易面積資訊不實，可處新臺幣3萬元至15萬元罰鍰，並得限期改正；若經處罰2次仍未改正，可按次處罰30萬元至100萬元。 此外，申報不實也可能構成《刑法》使公務員登載不實罪，最重可處3年以下有期徒刑、拘役或科或併科1萬5千元以下罰金。
 

（封面示意圖／unsplash）