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買預售屋貸不到8成「只能違約」? 內行見合約秒喊:有解

2025/06/06 12:12 東森財經新聞 記者張琬聆
買預售屋貸不到8成「只能違約」? 內行見合約秒喊:有解

房貸滿水位問題自去年中開始延燒,有民眾擔憂去年「瘋了」購買預售屋,自備款只夠付2成,若貸款不到8成「是不是只能違約?」網友則要他看清楚合約,強調「可跟建商借」,果然一翻開合約,就有但書寫明「因國家金融政策改變…經賣方同意分期給付其差額」。

民眾在臉書社團「買房知識家」憂心忡忡詢問,去年買了預售屋,自備款只足夠付2成,若貸款成數不到8成,也湊不出其餘的錢,是不是只能違約了?留言還補充請大家不要罵他糊裡糊塗買房,當初真的是瘋了,拜託大家手下留情,鞭小力。

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許多網友熱情提供解法,「聽說預售屋建商都已經跟銀行談好,也有預留貸款,避免到時斷頭」、「我當初訂購預售屋簽約就有跟建商談好,合約加註如果貸款不達保證成數七成可無條件解約」。

網友們也請原PO趕快找合約出來看,通常建商的合約中都有貸款不足的但書,「現在的合約裡頭都有載明,如貸不到一定金額,建商要按銀行條件貸款給買方」、「定型化契約都有載明」、「仔細去看合約書,合約書裡一定會有貸款不足的解決辦法」、「我之前合約書就有貸款成數不到八成可跟建商借(也是預售)」、「有建商會貸給你剩下的,去看合約」、「建商會借啦,合約書有寫」。

果然原PO翻找合約後,確實在「貸款金額少於預定貸款金額」的項目中,載明了處理方式,其中第4項「雙方約定因國家金融政策改變,導致買方貸款金額少於預定貸款金額時,買方亦同意接獲通知之日起三十天內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額」。因此網友建議他可按此條內文,向建商提出貸款差額分期協商。

▼原PO貼出合約內容,載明經賣方同意可分期給付其差額。(圖/翻攝「買房知識家」)

不過卻有網友對此示警,「跟建商借建商就犯法了,公司法規定公司借款僅限有經營業務往來的公司行號,法人放款是銀行的特許營業項目」,意即建商並非銀行,不可借款給買方。

事實上,央行去年10月即針對預售屋買方憂心貸款成數不足恐違約的問題,提出說明,是依據內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」相關規定,買方貸款金額少於預定貸款金額者,如屬不可歸責於雙方時,已訂有相關處理機制。例如,預售屋賣方可同意由買方分期清償差額,或買賣雙方得選擇解除契約;成屋買賣雙方得選擇解除契約。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛說明,內政部的「預售屋定型化契約」本來就寫明,建商可同意借錢給買方來補貸款不足的差額,「這是借錢,不是放貸,所以沒有犯法的問題,網友所謂的犯法說,其實是網友搞錯了」。

▼內政部的預售屋定型化契約「預售屋買賣契約書範本及其簽約注意事項」即有相關規範。(圖/翻攝「買房知識家」)

 

黃舒衛強調,建商為了解決合約問題而借錢給買方,為的是保障非故意違約的善意購屋人,符合內政部契約內容的目的,所以沒有違法的疑慮;會被視為犯法的,是建商如果從銀行低利搬錢出來,再轉手以高利借貸給買方,就有賺取利差的問題。

至於建商是否都願意借錢給買方?黃舒衛指出,也是要看建商的財力,過去市場好的情況下,建商多會願意幫買方想辦法湊錢,但市場差的時候建商也會評估自身的金流狀況,屆時買方貸不到足夠的成數、建商又無力借款時,仍有可能演變成兩敗俱傷的局面。

(封面示意圖/unsplash)

 

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關鍵字: 預售屋定型化契約房貸成數違約
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